主题：二轮调控压顶 房企加码保障房

四月地产新政后，万科、招商等房地产开发商加大了保障房建设力度；如今在二轮调控下，绿地、绿城等房企也增加了保障房建设的份额。“在宏观调控严格之下，国企或大型开发商转向保障房建设是比较安全的模式。”有业内人士做出如此评述。不过，这一趋势究竟是开发商在主 动配合政府，还是新一轮调控下度过市场波动期的权宜之策?

中国社科院金融研究所研究员尹中立表示，从此次新政具体出台的措施来看，力度已经明显加大，并且将北京的新政推向全国。新政也将使开发商的策略发生变化，会有越来越多的开发商将目光转向保障房。

“新一轮调控的特点就是一刀切。商品房市场一旦受到政策调整，利润和资金流周转是很缓慢的，整体企业效益也是减少的，而保障房市场是国务院政策支持，政府希望推动保障房来平摊过高的商品房房价。”中国住宅产业博览会组委会副秘书长谢逸枫表示。

实际上，继四月新政要求重点供应保障性住房、棚户区改造以及中小套型普通住房用地达到70%后，至9月29日新国五条再次强调，调控以来的保障性住房建设力度可谓是史上最强。

在调控期间，同样不难看出，开发商参与保障房建设已然渐成趋势。其中，万科可谓是保障房建设的先行者。实际上，新政伊始，万科总裁郁亮就曾表示：“这次调控是重新建设的开始，市场格局重新变化，行业发展趋势也将发生变化，我们必须主动配合这种趋势。”6月份，万科更是传出将参与南京江宁一地块保障房建设，建设规模将达400万平方米，超过其在南京的总规模。

9月25日，招商银行通过竞标将以代理总承包方式参与深圳光明新区保障房建设，即由政府投入资金，开发商只输出技术与管理，以此来收取管理费用。相比调控下商品房信贷收紧、囤地风险等情况，代建制反而越来越受到开发商的青睐。“代建制这种模式虽然利润更薄，但是相应地完全没有风险，不存在着资金周转问题。”广发证券分析师沈爱卿对时代周报记者分析道。

或许正是因为保障房开发的低风险，众多地产企业纷纷进军这一领域。龙湖、中海、保利、碧桂园都已介入保障房建设，而绿城甚至在9月26日成立了专门的保障房建设公司—绿城房产建设管理有限公司。

“作为一个开发商，尤其是大开发商，财务安排是比较重要的，现在以及未来一段时间可能会增加土地供应，部分城市甚至出现50%土地供应用于保障房建设。在这种新情况下，要保证开发商整个开发量和资金流动性，开发商就必须介入保障房建设。”尹中立接受时代周报采访时表示。

有人认为，此次开放商积极参与保障房建设，仅仅是在新一轮调控之时的权宜之计，是开发商分散风险的安全绳。

不过 ，谢逸枫表示，保障房利润率通常是3%-4%，但是在宏观调控严格之下，国企或大型开发商转向保障房建设是比较安全的模式，其中低价、建设成本、宣传成本非常低，最重要的是保障房资金周转率非常高，根本不需要开发商投入过多资金。

谢逸枫特别指出保障房建设的一个大卖点，就是作为保障房的限价房土地可以用来融资担保。

“恒大、保利等开发商都是以限价房抵押到土地，这样可以通过预售减缓资金压力。限价房价格都是由开发商确定的。限价房利润率远远超过了经济适用房、公租房和廉租房。保守估计在20-30%之间。”谢逸枫表示。

谢逸枫进一步指出，从9.29新政出来以后，开发商对商品房还是很看好的，还没有完全放弃商品房，“但是，出于产业多元化或者增加土地储备量等考虑，以及对保障房建设的前景看好，最重要的一点是商品房供应越来越少，保障房土地供应越来越多，保障房开发未来可能成为新的趋势，成为房地产开发的主要渠道之一。”