主题：话说房地产调控过程很艰难 就不能心太软

即将走入历史的2012年，是自2010年4月17日“史上最严厉调控政策”实施以来，中国楼市最为纠结的一年。各级政府、各类开发企业和广大购房者处于深度博弈之中，以至于临近年底出现了个别媒体炒作的所谓“恐慌性购房”。

这一年，以“限购”和“限贷”为主要内容的调控措施继续取得成效，部分城市房价过快上涨的势头得到有效遏制，一些投机投资购房为主的城市和地区（例如鄂尔多斯）房价显著降低。

这一年，调控的“副作用”似乎也很明显。尽管中国经济增长正逐步“去房地产化”，但目前依然未能摆脱对房地产的依赖。房地产投资增速下滑拖累了经济整体增长速度。此外，一些地方的卖地收入明显减少，对土地财政的强烈依赖导致部分地方政府不断试探放松房地产调控措施。由于进入2012年以来经济下行压力加大、“稳增长”被摆在突出位置，房地产调控“投鼠忌器”，对一些地方政府刻意放松房地产调控的情况，并未启动相应的问责程序

这一年，严厉调控使得房地产开发商出现明显分化，一些房地产企业经历生死劫，部分中小型开发商出局。严厉调控也触痛了一些房地产大佬的既得利益。个别开发商对调控颇有微词，甚至放言“3月份将出现房价暴涨”，在市场中散布恐慌气氛。

这一年，最为纠结的还是广大购房者。严厉的调控使得投机性购房基本被排除在市场之外，但是排挤出去的是“增量”投机资金，而不是“存量”资产，一些持有多套住房的投资者并没有急于出手，住房空置率也一直是个谜。自住型购房者，包括首次置业需求和改善性需求，一直在静观市场风向变化。由于货币政策放松等因素，随着市场预期的改变，消费者购买力的释放不仅推高了新房和二手房的成交量，也使得成交价格水涨船高。

针对个别媒体有关北京市出现“恐慌性购房”的报道，北京市住建委相关负责人日前表示，北京市房地产市场今年供需关系基本平衡，“恐慌性购房”系炒作。同时也要看到，无论是国家统计局公布的11月份70个大中城市新建商品房价格指数，还是市场研究机构公布的近期二手房成交价格，都显示一些大中城市的房价出现反弹。房地产调控正处于深水区、敏感期。

与房地产调控效果关系最直接的是地方政府的态度和措施。地方政府执行调控措施不主动、不坚决，主要原因在于土地财政。因此，如何下大力气解决土地财政问题，将关系到调控成果的大小和成败。当务之急是，已经出台的政策措施就要不折不扣地执行，对执行不力的，需要及时问责。只有这样，才能维护调控政策的权威性和公信力。

房价调控效果关键取决于市场供求关系。从需求面来看，尽管投资投机性购房被大部分赶出了市场，但在一些大城市，无论首次置业需求还是改善性需求，都在持续增加。比如北京市，在政治中心和文化中心的基础上，日益发展成为经济中心，城市功能越来越多，资源集聚能力越来越强，必然吸引更多就业人口，随着调控时间的延长，不再受“限购”约束的购房人也会越来越多。

从需求来看，住房的附加功能也应该引起更多重视。在我国，男女青年结婚、子女上学这些社会需求，被直接或间接与住房挂钩。试想，如果北京将异地高考政策与是否在北京拥有住房相联系，那对北京房价而言将是不可承受之重。在全国户籍改革成为不可阻挡潮流的时候，如果北京、上海这样的大城市也取消户籍限制，无疑将给当地房价带来更大的上涨压力。

从供给面来看，稳定房价需要住房供给保持合理的增长速度。如果供给跟不上，调控只会半途而废。这就要求各级政府加大土地供应，尤其是针对保障性住房的土地供给。我国需要创新制度设计，使保障性住房的资金来源有切实的保障。