主题：商业地产泡沫隐忧

楼市调控应防止按下了“商品住宅”的葫芦，浮起了“商业地产”的瓢，应改变社会资本在房地产业内“打转”的现状

文/《瞭望》新闻周刊记者

随着本轮楼市调控对商品住宅实行限购、限贷，部分房企和社会资本加速向商业地产流动，催生了新一轮商业地产的热度。

但是，在表面的繁荣背后，商业地产面临同质性强、后续资金乏力、库存大等问题。在资金热捧下迅速出现泡沫化倾向，挤压实体经济，成为楼市的又一个隐患。

 

建议，要及早对商业地产进行调控，完善现有的供地结构，从源头防止商业地产“过热”，同时考虑拓宽渠道，改变社会资本在房地产业内“打转”的现状。

深圳中原地产数据显示，2011年深圳一手写字楼供应以商务公寓为主要形式，商务公寓供应占比达49%，接近2010年的三倍。而在成交方面，商务公寓也是大放异彩，2011年深圳一手写字楼市场体现成交的23个项目中，有13个属于商务公寓，全年深圳商务公寓共成交11.45万平方米，占写字楼成交面积的48%，成为成交最旺盛的写字楼物业类型。

民资充裕的浙江，在商品房限购限贷后，商业地产吸引了众多社会资金。统计数据显示，今年一季度，浙江全省房地产开发960亿元，同比增长24.5%，其中住宅、楼、商业营业用房等三类物业分别增长18.5%、12.4%和33.9%，这已经是商业地产增速连续三个季度高于整个房地产开发增速，显示社会资金对商业地产的偏爱。

从去年开始，杭州主城区土地市场上，商业、综合性用地的出让就显示了明显的倾斜。去年1～12月杭州主城区成交土地63宗，其中商业用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。今年1～4月新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。这些土地中不乏市场关注度高、地段好的所谓“宝地”。比如杭州杭汽发地块旁的一宗建筑面积超过2万平方米的商业地块，武林广场旁边一宗建筑面积近15万平方米的商业用地，以及三宗体量达20万平方米的城东新城商业地块。

一些开发商向三四线城市扩展市场，比重很大的一块业务就是以城市综合体为代表的商业地产。在东南沿海省份的一些县城、甚至镇，随处可见正在开工建造的高层建筑。而在这些地方的用地规划中，仍有相当的储备土地是面向商业地产的。

国家统计局数据显示，仅2011年前10个月，我国商业地产完成额就达到7956.55亿元，超过2010年全年完成额。成交方面，2011年全国商品房销售额达59119亿元，同比增长率为12.1%，而同期住宅销售额同比增长率仅10.2%，楼和商业营业用房销售额同比增长率分别达到16.1%和23.7%。

北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，从2012年一季度房地产开发数据来看，住宅开发增速仅为19%，而商业地产楼的开发增速则达到了43.4%。这表明资金还在大量进入商业地产市场。

受资本追捧，商业地产持续“走热”，大批客乘势“入场”。在杭州楼市，2011年8月底开盘的不受限购影响的商务公寓“保利湾天地”，一个项目成交达到了1000多套，占到去年下半年杭州楼市成交量的七分之一。杭州房产界人士表示，“主要是许多温州团来，他们‘炒热’商业地产的意图很明显。”